전세 만기가 다가오면 마음이
바빠집니다. 이사를 갈지, 지금
집에 더 살지 정해야 하니까요.
요즘은 이사 대신 재계약을 고르는
집이 많다는 보도가 이어집니다.
이사보다 재계약, 그런데 그냥 하면 손해입니다
이삿짐 비용에 중개수수료, 새 집
찾는 수고까지 생각하면 재계약이
편합니다. 아이 학교나 부모님
병원이 가까우면 더 그렇습니다.
그런데 재계약은 "익숙한
집이니까" 하고 그냥 도장을 찍기
쉽습니다. 집주인이 보증금을 올려
달라고 하면 그대로 따르는 경우도
많습니다. 오늘은 도장 찍기 전에
꼭 볼 세 가지를 정리했습니다.
확인 1. 갱신요구권을 쓸지, 합의로 재계약할지
세입자에게는 '계약갱신요구권'이
있습니다. 주택임대차보호법
제6조의3에 나오는 권리입니다.
계약이 끝나기 6개월 전부터
2개월 전 사이에 갱신을 요구하면
집주인은 정당한 이유 없이 거절할
수 없습니다. 이 권리는 한 번만
쓸 수 있고, 계약 기간은
2년으로 봅니다.
이때 보증금은 기존 금액의
5%(20분의 1)까지만 올릴 수
있습니다(같은 법 제7조).
시·도 조례로 이보다 낮게 정할
수도 있습니다.
예를 들어 보증금이 3억 원이라면
5%는 1,500만 원입니다.
갱신요구권을 쓰면 최대 3억
1,500만 원까지만 올릴 수
있다는 뜻입니다.
반대로 서로 합의해서 다시
계약하면 갱신요구권을 쓴 것으로
보지 않습니다. 법무부
주택임대차표준계약서 안내에 나온
내용입니다. 이 경우 권리는
다음을 위해 남겨 둘 수
있습니다. 대신 합의 재계약은
인상 폭을 서로 정하게 되니
금액을 꼼꼼히 비교해 보세요.
아무도 연락하지 않고 만기가
지나면 어떻게 될까요? 집주인이
만기 6개월~2개월 전까지,
세입자가 2개월 전까지 아무 말이
없으면 같은 조건으로 2년
연장됩니다(같은 법 제6조).
이를 '묵시적 갱신'이라고
합니다. 이때 세입자는 언제든
해지를 알릴 수 있고, 알린
날부터 3개월이 지나면 효력이
생깁니다(제6조의2).
확인 2. 등기부등본, 다시 떼어 보셨나요
2년 전에 깨끗했던 집도 지금은
다를 수 있습니다. 그 사이
집주인이 대출을 받아 근저당이
새로 잡혔을 수 있습니다.
정부 생활법령 안내(찾기쉬운
생활법령정보)도 보증금을 올리기
전에 등기부를 다시 확인하라고
권합니다. 새로 잡힌 저당권보다
뒤에 올린 보증금은 경매 때 먼저
돌려받지 못할 수 있기
때문입니다.
등기부등본은 대법원
인터넷등기소에서 누구나 뗄 수
있습니다. 재계약 직전에 한 번,
잔금을 주기 전에 한 번 더 보면
안심입니다.
확인 3. 올린 금액은 확정일자와 신고까지
보증금을 올렸다면 올린 부분에
대한 계약서를 쓰고 확정일자를
다시 받아야 합니다. 그래야 그
날부터 올린 돈도 우선해서
돌려받을 수 있습니다.
수도권 전역, 광역시, 세종시,
도의 시 지역은 보증금 6천만
원이나 월세 30만 원을 넘으면
계약일로부터 30일 안에 임대차
신고를 해야 합니다. 금액이 바뀐
재계약도 포함됩니다. 신고를
마치면 확정일자를 받은 것으로
봅니다.
전세보증보험에 들어 있다면 보증
기간도 함께 살펴보세요. 재계약
때 연장인지 새로 가입인지는
보증기관에 직접 물어보는 것이
정확합니다.
도장 찍기 전 체크리스트
- 만기 6개월~2개월 전인지 날짜 확인
- 갱신요구권 쓸지, 합의 재계약할지 결정
- 인상액이 5% 이내인지 계산
- 등기부등본 새로 떼어 근저당 확인
- 올린 금액 계약서 쓰고 확정일자 받기
- 30일 안에 임대차 신고
- 전세보증보험 기간 확인
재계약은 이사보다 쉽지만, 확인할
것은 똑같습니다. 오늘
체크리스트를 휴대폰에 저장해 두고
집주인과 이야기하기 전에 한 번
보세요. 자세한 내용은 정부24
임대차 신고 화면과 대법원
인터넷등기소에서 확인할 수
있습니다.
※ 이 글은 일반 정보이며 법률
자문이 아닙니다. 계약 상황마다
다를 수 있으니 중요한 결정
전에는 주민센터,
대한법률구조공단,
주택임대차분쟁조정위원회 등 공식
창구에 꼭 확인하세요.
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